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澳洲首次成为中国投资人海外置业首选国家 悉尼逾80%居民区房价回落逾一成 澳元创四个月新低 澳三大银行调整存贷款利率

《澳华财经在线》 澳华财经传媒 2023-04-01

( 图片来源:《澳华财经在线》) 


【财经要闻及评论


利率持续上行进一步打击住房负担能力 悉尼仍将为可负担性最差城市


穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)警告称,利率持续上升将对澳洲住房可负担性造成进一步打击。


该机构最新报告显示,在RBA澳储行持续加息的背景下,尽管房价出现下跌,但澳洲新购房者的住房负担能力正继续恶化。


报告发现,对于新的房贷借款人来说,每月抵押贷款在今年2月份已占到其每月收入的30.9%,该比例高于2022年5月利率开始上升时的26.4%。


穆迪分析师Si Chen表示,“我们预计到2023年,澳洲住房可负担性仍将处于较差水平,其中悉尼仍将是住房可负担性最差的城市。”


悉尼逾80%居民区房价回落超10%  部分置业者已经陷入负资产


根据澳洲房地产数据分析机构CoreLogic公布的数据,在悉尼80%以上的居民区,房价已经从本轮房价上涨的高点回落至少10%。在悉尼内城区,由于房价较高,房价跌幅最高达到28%。


澳洲比价网站RateCity经理Sally Tindall表示,那些在房价上涨高峰期支付10%首付按揭买房的置业者,或许已经陷入负资产。同时,即使那些支付20%首付的置业者,其资产也在快速缩水。


置业者陷入负资产,是指房产价值低于按揭贷款的金额。处于该状况的置业者,把贷款转至较低利率贷款的能力将受到限制。


澳洲三大银行调整存贷款利率   更多银行或跟进


澳储行周二宣布加息25个基点至3.60%之后,至周四为止,澳洲四大行中的国民银行、西太银行和澳新银行已经把加息幅度完全传递给按揭贷款的借款人。


这三家大型银行还提高了一些存款账户的利率。业内人士称,澳洲存贷款市场的竞争将有增无减。预计更多的金融机构将跟进,并且许多银行将通过给予折扣和返还现金等激励措施争夺客户。


本次加息后,50万澳元自住房贷的还贷金额每个月将增加77澳元。如果从去年5月第一次加息开始算起,每个月的还贷金额增加983澳元,即每年增加11,796澳元。


澳洲住宅市场外国投资下降  澳洲成为中国置业者首选国家


根据澳大利亚联邦政府发布的最新数据,去年四季度外国在澳洲的地产和工业投资额为603亿澳元。虽然大多数行业的外国投资环比上升,但住宅投资从三季度的29亿澳元减半至四季度的14亿澳元。


去年四季度,中国买家在澳洲住宅市场的投资金额为6亿澳元。无论从金额还是报价数量来看,中国都是澳洲住宅市场投资的最大来源国。然而,与三季度10亿澳元的投资额相比,四季度中国买家的投资额有所下降。


居外IQI集团联合创始人Daniel Ho表示,与去年12月相比,今年1月公司收到的中国买家对澳洲住宅的咨询量猛增24%,澳洲成为中国置业者最感兴趣的国家,这在历史上还是第一次。


海外移民较预期更快回升 澳专家警告澳洲租赁危机或进一步加剧


澳洲经济学家近日警告称,随着海外移民较预期更快回升,澳洲租赁危机将进一步加剧。


澳大利亚联邦政府人口中心(Centre for Population)在其1月份的报告中指出,预计今年新增海外移民人数将较此前180,100人的预期再增加54,900人,且2024年新增海外移民人数将较预期再增加22,400人。


而另一方面,澳洲住房供应短缺正继续加剧。澳洲国家住房金融和投资公司(National Housing Finance and Investment Corporation)去年便预测,到2032年住房短缺量将达到163,400套。而目前由于利率快速上升,住房供应正持续减少。上周的官方数据显示,1月份新建住房审批量降至十年低点,新房建设贷款则降至2008年全球金融危机以来的最低水平。


分析人士称,鉴于联邦政府主要人口机构对今明两年的移民人数做出更高预测,这可能意味着澳洲住房短缺压力将进一步加剧。


AustralianSuper大力投资“先租后买”公寓市场 机构资金新开发模式或在未来十年内成为趋势


据悉,澳洲大型养老基金AustralianSuper计划通过其持股25%的Assemble Futures平台,再次投资开发1092套“先租后买”(rent-to-own)公寓。


AustralianSuper此次投资开发地块位于Brunswick的 370 Victoria Street、Coburg的519-547 Sydney Road 和Footscray的11-19 Whitehall Street。


AustralianSuper房地产业务主管Bevan Towning对此称,“AustralianSuper正在为更多澳大利亚人提供拥有住房的机会,与此同时,这也将有助于实现我们让会员获取最佳回报的目标。”


历史数据显示,AustralianSuper自2020年收购Assemble Futures股权后开始大力投资“先租后买”公寓,相继投资Assemble Futures位于墨尔本西北部Kensington的15 Thompson Street和Brunswick的4 Ballarat Street的两个开发项目。这两个项目分别开发199套和173套“先租后买”公寓,预计将于明年完工。加上目前正在计划的第三个新开发项目,AustralianSuper的总投资组合达到近1500套。


对于AustralianSuper此次动向,分析师认为,澳洲当前的房地产建筑低迷实际反映出房地产市场的结构性失败,暴露了其住房开发模式具有高度周期性且依赖小型投资者的弱点,而机构资金采取这种较新模式入场的方式将在未来十年内成为趋势。


澳洲国内机票价格回落   仍高于2019年水平


根据澳大利亚公平竞争和消费者委员会(ACCC)发布的澳洲航空公司竞争报告,今年1月澳洲的国内机票价格已经从2022年底的高点回落,但仍高于2019年的水平。


该报告显示,按照实际价格计算,澳洲机票价格在2022年12月创下15年新高后,2023年1月折扣票价的价格下降了三分之一。各类机票的平均价格在2022年12月和2023年1月之间下降13%。尽管如此,今年1月的国内机票价格仍比2019年高出13%。


今年1月,澳洲国内航班乘客数量为440万人次,恢复至新冠疫情前89%的水平。


澳元周三早盘创四个月新低   或考验65美分支撑位


周三早盘,澳元出现下跌行情。至发稿时为止,澳元急挫2.1%至65.90美分,创四个月新低。澳元下跌的两大原因为,澳储行昨日释放鸽派观点,以及美联储主席鲍威尔隔夜表达了更加鹰派的观点。


IG市场分析师Tony Sycamore表示,澳元已经击破关键支撑位,未来有可能考验65美分的支撑。他还认为,美联储本轮的加息峰值将超过6%。


2023年上半年,澳元一直是表现最好的主要货币,从1月初的67美分上涨至2月初的71美分以上。


澳洲电价或上涨20%  刺激生活成本上升


澳洲能源供应商Origin Energy首席执行官Frank Calabria周三表示,澳大利亚能源监管局(AER)下周公布对默认电价的调整后,澳洲电价将上涨20%以上。


Calabria称,AER近期的表态表明,从7月1日起,澳洲默认电价的涨幅将“超过20%”。去年,澳洲电价已经上涨18%。他认为,虽然电价上涨是为了帮助电力企业收回成本,但也无疑会刺激生活成本的上升。


在澳洲,只有十分之一的用户使用默认电价,大部分用户会“货比三家”,寻找价格较低的电力零售商。然而,大型电力零售商会把默认电价当做基准,用以调整下一个财政年度居民和小企业的电价。


澳洲迎来史上最长加息周期 利率见顶曙光隐约可见 股市有望回升创新高


ACB News《澳华财经在线》3月7日评论员文章“通胀猛于虎”!遏制通胀依然是RBA澳储行头等大事。周二RBA澳储行理事会会议后,澳储行宣布再度加息25个基点,最新官方现金利率达到3.6%。


图片来源:RBA 网站


这是自2022年5月以来RBA澳储行第10次连续加息。


上周三澳大利亚统计局(ABS)发布的2022年4季度GDP环比增长0.5%,低于市场预期的0.8%,数据发布后,市场将此轮加息峰值由4.3%降至4.2%。


连续十次上调官方利率,这在RBA澳储行历史上尚为首次,尽管目前距离市场预计的加息峰值尚有些距离,但加息周期进入尾声的亮光隐约可见。


RBA澳储行行长声明称通胀仍然过高,但其对货币市场的指引鹰派立场有所软化,表示通胀可能已经见顶。(详见《澳储行调高利率至3.60% 鹰派立场有所软化》)

声明称,全球通货膨胀率依然高企。虽然许多经济体的服务价格通胀率维持高位,但整体通胀正在放缓。通胀要回到目标区间仍然需要一段时间。全球经济前景依旧低迷,预计今年和明年的增长率将低于平均水平。


RBA行长声明指出,月度CPI指标表明,澳洲通胀已经见顶。由于全球经济的发展和澳洲的需求下降,预计商品价格通胀将在未来几个月内放缓。服务价格通胀仍然很高,部分服务在夏季的需求强劲。租金正在以近年来最快的速度增长,空置率在澳洲多个地方都很低。预计通胀将在今年和明年下降,2025年中期为大约3%。中期通胀预期仍然受到良好控制,保持这种状态十分重要。


RBA澳储行理事会认识到,货币政策存在滞后效应。利率上升的全部效果尚未全部显现,家庭支出放缓的时间和程度存在着不确定性。一些家庭有较多的储蓄,但另外一些家庭由于利率上升和生活成本的增加,家庭预算遭遇困难。另外一个不确定因素是,全球经济如何应对世界各地利率的大幅度快速上升。这些不确定因素意味着,澳洲经济存在着一系列潜在的情况。


澳储行行长 Philip Lowe 在声明中表示,理事会预计,需要进一步收紧货币政策,以确保通胀回到目标区间,并确保这段高通胀期只是暂时的。在评估调高利率的时间和幅度时,理事会将密切关注全球经济的发展、家庭支出的趋势、以及通胀和劳动力市场的前景。在使通胀回到目标区间方面,理事会仍然维持坚定的信心,并将为此采取一切必要措施。


市场分析人士认为,本月的货币政策指导较上月更为温和,当时澳大利亚央行警告称未来几个月可能需要“进一步加息”。


Lowe 先生还强调国内生产总值增长放缓,工资增长在很大程度上仍然低迷。


事实上,在本月RBA澳储行政策口吻转向鸽派之前,高利率政策对经济增长带来的负面效应已开始显现,上周公布的去年第四季度GDP 增长弱于预期的数据,加上工资增长仍然受到限制的场景,终结了工资价格螺旋上升的辩论。


澳储行行长声明指出,价格和工资螺旋上升的风险较低。然而,鉴于经济中的剩余产能有限以及失业率处于历史低位,理事会仍然对价格和工资螺旋上升的风险保持警惕。因此,理事会将继续密切关注劳动成本的变化和企业的定价行为。


失业率在就业下降两个月后小幅走高,但失业率仍接近 50 年来的最低水平,劳动力市场状况保持紧张。


澳大利亚的通胀可能不会达到其他主要经济体的水平,因为随着利率上升,家庭债务水平飙升可能会抑制消费者支出,而影响近 60% 工人的长期工资协议正在减缓工资增速。


此外一个现实是,数百万个固定利率房贷已到期或即将到期,市场预计这一转变将使澳家庭和居民消费支出大幅放缓。(详见《固定利率抵押贷款悬崖引发大规模再融资热潮 住房贷款市场竞争正在加剧》)


外围方面,全球因素仍将对澳联储未来数月的决策带来重大影响,尤其是在美联储表示其还有更多工作要做以抑制通胀的情况下。


ACB News 《澳华财经在线》财经编辑团队认为,综合各种因素和情况看,虽然进一步加息可能依然存在,但始于去年5月的此轮高频高强度加息周期,已经步入尾声,考虑到目前通胀和RBA通胀目标区间的差异,即便终止加息,利率依然会在高位持续一段。如无特殊和重大事件出现,市场早前预计的利率见顶后出现减息的场景,短期内出现可能不大。利率高企的时间周期,一方面取决于CPI未来一段变动情况,另外一方面则和2季度经济增长数据以及就业率和工资变动情况有关。


对于股市而言,加息周期终结的预期,将改变市场预期和风险嗜好,股市有望结束2月上旬以来的调整再度上行,如突破2月高点,创出历史新高将成为2023上半年大概率事件。


澳储行调高利率至3.60%  鹰派立场有所软化


澳储行周二召开理事会会议,决定把现金利率上调25个基点至3.60%,符合市场预期。会后,澳储行公布了行长声明,内容如下:


全球通货膨胀率依然高企。虽然许多经济体的服务价格通胀率维持高位,但整体通胀正在放缓。通胀要回到目标区间仍然需要一段时间。全球经济前景依旧低迷,预计今年和明年的增长率将低于平均水平。


月度CPI指标表明,澳洲通胀已经见顶。由于全球经济的发展和澳洲的需求下降,预计商品价格通胀将在未来几个月内放缓。服务价格通胀仍然很高,部分服务在夏季的需求强劲。租金正在以近年来最快的速度增长,空置率在澳洲多个地方都很低。预计通胀将在今年和明年下降,2025年中期为大约3%。中期通胀预期仍然受到良好控制,保持这种状态十分重要。


澳洲经济增长已经放缓,去年四季度GDP环比增长0.5%,同比增长2.7%。预计未来几年的增长仍将放缓。由于金融环境的收紧,家庭消费增长已经放缓,住房建设的前景也有所削弱。相比而言,商业投资的前景仍然乐观,许多企业的产能利用率非常高。


尽管劳动力市场已经稍有缓和,但仍然非常紧张。失业率仍然维持在50年低点附近。1月份就业率下降,但这种状况部分反映了劳动力雇佣的季节性变化。尽管一些公司表示,劳动力短缺的情况近期有所缓解,但许多公司依然存在用工困难的问题。随着经济增长放缓,预计失业率将上升。


由于劳动力市场紧张和通胀上升,工资增长继续回升。总体而言,工资增长仍然与通胀目标一致。近期的数据表明,价格和工资螺旋上升的风险较低。然而,鉴于经济中的剩余产能有限以及失业率处于历史低位,理事会仍然对价格和工资螺旋上升的风险保持警惕。因此,理事会将继续密切关注劳动成本的变化和企业的定价行为。


理事会认识到,货币政策存在滞后效应。利率上升的全部效果还没有在抵押贷款的支付中体现出来。家庭支出放缓的时间和程度存在着不确定性。一些家庭有较多的储蓄,但另外一些家庭由于利率上升和生活成本的增加,家庭预算遭遇困难。另外一个不确定因素是,全球经济如何应对世界各地利率的大幅度快速上升。这些不确定因素意味着,澳洲经济存在着一系列潜在的情况。


理事会的首要任务是使通胀回到目标区间。高通胀使人们的生活变得困难,并损害经济的运作。如果高通胀在人们的预期中变得根深蒂固,那么以后要降低通胀就会付出很大的代价,包括利率和失业率进一步上升。理事会正在寻求将通胀恢复到2-3%的目标范围,同时保持经济的平衡,但实现软着陆的道路仍然充满挑战。


理事会预计,需要进一步收紧货币政策,以确保通胀回到目标区间,并确保这段高通胀期只是暂时的。在评估调高利率的时间和幅度时,理事会将密切关注全球经济的发展、家庭支出的趋势、以及通胀和劳动力市场的前景。在使通胀回到目标区间方面,理事会仍然维持坚定的信心,并将为此采取一切必要措施。



【昨日公司新闻回顾】


北美公司生产出第一批锂精矿  Sayon股价下跌逾3%


澳大利亚锂生产商Sayona Mining (ASX:SYA)周三发布公告称,其位于加拿大魁北克省的North American Lithium(NAL)公司已经生产出了第一批锂辉石(锂)精矿,NAL的重启又迈出重要一步。


公告表示,NAL共生产了70吨锂精矿。第一批锂精矿计划于7月装运。2024财年上半年的目标出货量为四批,总产量目标在8.5万吨至11.5万吨之间。


公告发布后,Sayon股价周三早盘下跌。11:32成交价为0.238澳元,下跌0.0075澳元,跌幅3.06%。该股近一年的投资回报率为82.69%。


生物制剂申请被FDA接受  Mesoblast股价飙升超两成


干细胞技术研发公司Mesoblast(ASX:MSB)周三发布公告称,美国食品和药物管理局(FDA)治疗产品办公室已接受了公司重新提交的remestemcel-L生物制剂许可申请(BLA),用于治疗儿童类固醇顽固性急性移植物抗宿主病(SR-aGVHD)。


公告表示,FDA认为公司重新提交的资料完整,并将审批截至日期定为今年8月2日。首席执行官Silviu Itescu表示,公司期待在审查期间与FDA密切合作,旨在使remestemcel - L成为儿童SR-aGVHD患者的治疗方法。


受该公告影响,Mesoblast股价周三午盘大涨。12:12成交价为1.125澳元,上扬0.20澳元,涨幅21.62%。该股近一年的投资回报率为9.22%。


澳航股价创三年新高  或上涨至十澳元以上


周三,摩根大通分析师Anthony Longo表示,如果澳航(Qantas)的收入增长和高票价能够继续维持,澳航股价有望突破每股10澳元。


在截至去年12月的六个月里,澳航的业绩创下了14.3亿澳元的历史纪录。Longo预测,澳航股价将在一年内达到9澳元。他表示,多种因素将推动澳航股价进一步上涨,其中包括强大的忠诚度业务,维珍澳洲即将上市,以及澳洲国内航空市场具有“结构上的优势”。Long还预计,澳航在2023财年将实现25亿澳元的税前利润, 2025年将攀升至28亿澳元。


澳航股价周三收盘上涨19澳分,报收于6.77澳元,创三年新高。


(部分资料来源:澳洲金融评论 澳大利亚人报 RBA)



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