澳洲首次成为中国投资人海外置业首选国家 悉尼逾80%居民区房价回落逾一成 澳元创四个月新低 澳三大银行调整存贷款利率

( 图片来源：《澳华财经在线》) 

【财经要闻及评论】

利率持续上行进一步打击住房负担能力 悉尼仍将为可负担性最差城市

穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)警告称，利率持续上升将对澳洲住房可负担性造成进一步打击。

该机构最新报告显示，在RBA澳储行持续加息的背景下，尽管房价出现下跌，但澳洲新购房者的住房负担能力正继续恶化。

报告发现，对于新的房贷借款人来说，每月抵押贷款在今年2月份已占到其每月收入的30.9%，该比例高于2022年5月利率开始上升时的26.4%。

穆迪分析师Si Chen表示，“我们预计到2023年，澳洲住房可负担性仍将处于较差水平，其中悉尼仍将是住房可负担性最差的城市。”

悉尼逾80%居民区房价回落超10%  部分置业者已经陷入负资产

根据澳洲房地产数据分析机构CoreLogic公布的数据，在悉尼80%以上的居民区，房价已经从本轮房价上涨的高点回落至少10%。在悉尼内城区，由于房价较高，房价跌幅最高达到28%。

澳洲比价网站RateCity经理Sally Tindall表示，那些在房价上涨高峰期支付10%首付按揭买房的置业者，或许已经陷入负资产。同时，即使那些支付20%首付的置业者，其资产也在快速缩水。

置业者陷入负资产，是指房产价值低于按揭贷款的金额。处于该状况的置业者，把贷款转至较低利率贷款的能力将受到限制。

澳洲三大银行调整存贷款利率   更多银行或跟进

澳储行周二宣布加息25个基点至3.60%之后，至周四为止，澳洲四大行中的国民银行、西太银行和澳新银行已经把加息幅度完全传递给按揭贷款的借款人。

这三家大型银行还提高了一些存款账户的利率。业内人士称，澳洲存贷款市场的竞争将有增无减。预计更多的金融机构将跟进，并且许多银行将通过给予折扣和返还现金等激励措施争夺客户。

本次加息后，50万澳元自住房贷的还贷金额每个月将增加77澳元。如果从去年5月第一次加息开始算起，每个月的还贷金额增加983澳元，即每年增加11,796澳元。

澳洲住宅市场外国投资下降  澳洲成为中国置业者首选国家

根据澳大利亚联邦政府发布的最新数据，去年四季度外国在澳洲的地产和工业投资额为603亿澳元。虽然大多数行业的外国投资环比上升，但住宅投资从三季度的29亿澳元减半至四季度的14亿澳元。

去年四季度，中国买家在澳洲住宅市场的投资金额为6亿澳元。无论从金额还是报价数量来看，中国都是澳洲住宅市场投资的最大来源国。然而，与三季度10亿澳元的投资额相比，四季度中国买家的投资额有所下降。

居外IQI集团联合创始人Daniel Ho表示，与去年12月相比，今年1月公司收到的中国买家对澳洲住宅的咨询量猛增24%，澳洲成为中国置业者最感兴趣的国家，这在历史上还是第一次。

海外移民较预期更快回升 澳专家警告澳洲租赁危机或进一步加剧

澳洲经济学家近日警告称，随着海外移民较预期更快回升，澳洲租赁危机将进一步加剧。

澳大利亚联邦政府人口中心（Centre for Population）在其1月份的报告中指出，预计今年新增海外移民人数将较此前180,100人的预期再增加54,900人，且2024年新增海外移民人数将较预期再增加22,400人。

而另一方面，澳洲住房供应短缺正继续加剧。澳洲国家住房金融和投资公司（National Housing Finance and Investment Corporation）去年便预测，到2032年住房短缺量将达到163,400套。而目前由于利率快速上升，住房供应正持续减少。上周的官方数据显示，1月份新建住房审批量降至十年低点，新房建设贷款则降至2008年全球金融危机以来的最低水平。

分析人士称，鉴于联邦政府主要人口机构对今明两年的移民人数做出更高预测，这可能意味着澳洲住房短缺压力将进一步加剧。

AustralianSuper大力投资“先租后买”公寓市场 机构资金新开发模式或在未来十年内成为趋势

据悉，澳洲大型养老基金AustralianSuper计划通过其持股25%的Assemble Futures平台，再次投资开发1092套“先租后买”（rent-to-own）公寓。

AustralianSuper此次投资开发地块位于Brunswick的 370 Victoria Street、Coburg的519-547 Sydney Road 和Footscray的11-19 Whitehall Street。

AustralianSuper房地产业务主管Bevan Towning对此称，“AustralianSuper正在为更多澳大利亚人提供拥有住房的机会，与此同时，这也将有助于实现我们让会员获取最佳回报的目标。”

历史数据显示，AustralianSuper自2020年收购Assemble Futures股权后开始大力投资“先租后买”公寓，相继投资Assemble Futures位于墨尔本西北部Kensington的15 Thompson Street和Brunswick的4 Ballarat Street的两个开发项目。这两个项目分别开发199套和173套“先租后买”公寓，预计将于明年完工。加上目前正在计划的第三个新开发项目，AustralianSuper的总投资组合达到近1500套。

对于AustralianSuper此次动向，分析师认为，澳洲当前的房地产建筑低迷实际反映出房地产市场的结构性失败，暴露了其住房开发模式具有高度周期性且依赖小型投资者的弱点，而机构资金采取这种较新模式入场的方式将在未来十年内成为趋势。

澳洲国内机票价格回落   仍高于2019年水平

根据澳大利亚公平竞争和消费者委员会（ACCC）发布的澳洲航空公司竞争报告，今年1月澳洲的国内机票价格已经从2022年底的高点回落，但仍高于2019年的水平。

该报告显示，按照实际价格计算，澳洲机票价格在2022年12月创下15年新高后，2023年1月折扣票价的价格下降了三分之一。各类机票的平均价格在2022年12月和2023年1月之间下降13%。尽管如此，今年1月的国内机票价格仍比2019年高出13%。

今年1月，澳洲国内航班乘客数量为440万人次，恢复至新冠疫情前89%的水平。

澳元周三早盘创四个月新低   或考验65美分支撑位

周三早盘，澳元出现下跌行情。至发稿时为止，澳元急挫2.1%至65.90美分，创四个月新低。澳元下跌的两大原因为，澳储行昨日释放鸽派观点，以及美联储主席鲍威尔隔夜表达了更加鹰派的观点。

IG市场分析师Tony Sycamore表示，澳元已经击破关键支撑位，未来有可能考验65美分的支撑。他还认为，美联储本轮的加息峰值将超过6%。

2023年上半年，澳元一直是表现最好的主要货币，从1月初的67美分上涨至2月初的71美分以上。

澳洲电价或上涨20%  刺激生活成本上升

澳洲能源供应商Origin Energy首席执行官Frank Calabria周三表示，澳大利亚能源监管局（AER）下周公布对默认电价的调整后，澳洲电价将上涨20%以上。

Calabria称，AER近期的表态表明，从7月1日起，澳洲默认电价的涨幅将“超过20%”。去年，澳洲电价已经上涨18%。他认为，虽然电价上涨是为了帮助电力企业收回成本，但也无疑会刺激生活成本的上升。

在澳洲，只有十分之一的用户使用默认电价，大部分用户会“货比三家”，寻找价格较低的电力零售商。然而，大型电力零售商会把默认电价当做基准，用以调整下一个财政年度居民和小企业的电价。

澳洲迎来史上最长加息周期 利率见顶曙光隐约可见 股市有望回升创新高

ACB News《澳华财经在线》3月7日评论员文章，“通胀猛于虎”！遏制通胀依然是RBA澳储行头等大事。周二RBA澳储行理事会会议后，澳储行宣布再度加息25个基点，最新官方现金利率达到3.6%。

图片来源：RBA 网站

这是自2022年5月以来RBA澳储行第10次连续加息。

上周三澳大利亚统计局（ABS）发布的2022年4季度GDP环比增长0.5%，低于市场预期的0.8%，数据发布后，市场将此轮加息峰值由4.3%降至4.2%。

连续十次上调官方利率，这在RBA澳储行历史上尚为首次，尽管目前距离市场预计的加息峰值尚有些距离，但加息周期进入尾声的亮光隐约可见。

RBA澳储行行长声明称通胀仍然过高，但其对货币市场的指引鹰派立场有所软化，表示通胀可能已经见顶。（详见《澳储行调高利率至3.60% 鹰派立场有所软化》）

声明称，全球通货膨胀率依然高企。虽然许多经济体的服务价格通胀率维持高位，但整体通胀正在放缓。通胀要回到目标区间仍然需要一段时间。全球经济前景依旧低迷，预计今年和明年的增长率将低于平均水平。

RBA行长声明指出，月度CPI指标表明，澳洲通胀已经见顶。由于全球经济的发展和澳洲的需求下降，预计商品价格通胀将在未来几个月内放缓。服务价格通胀仍然很高，部分服务在夏季的需求强劲。租金正在以近年来最快的速度增长，空置率在澳洲多个地方都很低。预计通胀将在今年和明年下降，2025年中期为大约3%。中期通胀预期仍然受到良好控制，保持这种状态十分重要。

RBA澳储行理事会认识到，货币政策存在滞后效应。利率上升的全部效果尚未全部显现，家庭支出放缓的时间和程度存在着不确定性。一些家庭有较多的储蓄，但另外一些家庭由于利率上升和生活成本的增加，家庭预算遭遇困难。另外一个不确定因素是，全球经济如何应对世界各地利率的大幅度快速上升。这些不确定因素意味着，澳洲经济存在着一系列潜在的情况。

澳储行行长 Philip Lowe 在声明中表示，理事会预计，需要进一步收紧货币政策，以确保通胀回到目标区间，并确保这段高通胀期只是暂时的。在评估调高利率的时间和幅度时，理事会将密切关注全球经济的发展、家庭支出的趋势、以及通胀和劳动力市场的前景。在使通胀回到目标区间方面，理事会仍然维持坚定的信心，并将为此采取一切必要措施。

市场分析人士认为，本月的货币政策指导较上月更为温和，当时澳大利亚央行警告称未来几个月可能需要“进一步加息”。

Lowe 先生还强调国内生产总值增长放缓，工资增长在很大程度上仍然低迷。

事实上，在本月RBA澳储行政策口吻转向鸽派之前，高利率政策对经济增长带来的负面效应已开始显现，上周公布的去年第四季度GDP 增长弱于预期的数据，加上工资增长仍然受到限制的场景，终结了工资价格螺旋上升的辩论。

澳储行行长声明指出，价格和工资螺旋上升的风险较低。然而，鉴于经济中的剩余产能有限以及失业率处于历史低位，理事会仍然对价格和工资螺旋上升的风险保持警惕。因此，理事会将继续密切关注劳动成本的变化和企业的定价行为。

失业率在就业下降两个月后小幅走高，但失业率仍接近 50 年来的最低水平，劳动力市场状况保持紧张。

澳大利亚的通胀可能不会达到其他主要经济体的水平，因为随着利率上升，家庭债务水平飙升可能会抑制消费者支出，而影响近 60% 工人的长期工资协议正在减缓工资增速。

此外一个现实是，数百万个固定利率房贷已到期或即将到期，市场预计这一转变将使澳家庭和居民消费支出大幅放缓。（详见《固定利率抵押贷款悬崖引发大规模再融资热潮 住房贷款市场竞争正在加剧》）

外围方面，全球因素仍将对澳联储未来数月的决策带来重大影响，尤其是在美联储表示其还有更多工作要做以抑制通胀的情况下。

ACB News 《澳华财经在线》财经编辑团队认为，综合各种因素和情况看，虽然进一步加息可能依然存在，但始于去年5月的此轮高频高强度加息周期，已经步入尾声，考虑到目前通胀和RBA通胀目标区间的差异，即便终止加息，利率依然会在高位持续一段。如无特殊和重大事件出现，市场早前预计的利率见顶后出现减息的场景，短期内出现可能不大。利率高企的时间周期，一方面取决于CPI未来一段变动情况，另外一方面则和2季度经济增长数据以及就业率和工资变动情况有关。

对于股市而言，加息周期终结的预期，将改变市场预期和风险嗜好，股市有望结束2月上旬以来的调整再度上行，如突破2月高点，创出历史新高将成为2023上半年大概率事件。

澳储行调高利率至3.60%  鹰派立场有所软化

澳储行周二召开理事会会议，决定把现金利率上调25个基点至3.60％，符合市场预期。会后，澳储行公布了行长声明，内容如下：

全球通货膨胀率依然高企。虽然许多经济体的服务价格通胀率维持高位，但整体通胀正在放缓。通胀要回到目标区间仍然需要一段时间。全球经济前景依旧低迷，预计今年和明年的增长率将低于平均水平。

月度CPI指标表明，澳洲通胀已经见顶。由于全球经济的发展和澳洲的需求下降，预计商品价格通胀将在未来几个月内放缓。服务价格通胀仍然很高，部分服务在夏季的需求强劲。租金正在以近年来最快的速度增长，空置率在澳洲多个地方都很低。预计通胀将在今年和明年下降，2025年中期为大约3%。中期通胀预期仍然受到良好控制，保持这种状态十分重要。

澳洲经济增长已经放缓，去年四季度GDP环比增长0.5%，同比增长2.7%。预计未来几年的增长仍将放缓。由于金融环境的收紧，家庭消费增长已经放缓，住房建设的前景也有所削弱。相比而言，商业投资的前景仍然乐观，许多企业的产能利用率非常高。

尽管劳动力市场已经稍有缓和，但仍然非常紧张。失业率仍然维持在50年低点附近。1月份就业率下降，但这种状况部分反映了劳动力雇佣的季节性变化。尽管一些公司表示，劳动力短缺的情况近期有所缓解，但许多公司依然存在用工困难的问题。随着经济增长放缓，预计失业率将上升。

由于劳动力市场紧张和通胀上升，工资增长继续回升。总体而言，工资增长仍然与通胀目标一致。近期的数据表明，价格和工资螺旋上升的风险较低。然而，鉴于经济中的剩余产能有限以及失业率处于历史低位，理事会仍然对价格和工资螺旋上升的风险保持警惕。因此，理事会将继续密切关注劳动成本的变化和企业的定价行为。

理事会认识到，货币政策存在滞后效应。利率上升的全部效果还没有在抵押贷款的支付中体现出来。家庭支出放缓的时间和程度存在着不确定性。一些家庭有较多的储蓄，但另外一些家庭由于利率上升和生活成本的增加，家庭预算遭遇困难。另外一个不确定因素是，全球经济如何应对世界各地利率的大幅度快速上升。这些不确定因素意味着，澳洲经济存在着一系列潜在的情况。

理事会的首要任务是使通胀回到目标区间。高通胀使人们的生活变得困难，并损害经济的运作。如果高通胀在人们的预期中变得根深蒂固，那么以后要降低通胀就会付出很大的代价，包括利率和失业率进一步上升。理事会正在寻求将通胀恢复到2-3%的目标范围，同时保持经济的平衡，但实现软着陆的道路仍然充满挑战。

理事会预计，需要进一步收紧货币政策，以确保通胀回到目标区间，并确保这段高通胀期只是暂时的。在评估调高利率的时间和幅度时，理事会将密切关注全球经济的发展、家庭支出的趋势、以及通胀和劳动力市场的前景。在使通胀回到目标区间方面，理事会仍然维持坚定的信心，并将为此采取一切必要措施。

【昨日公司新闻回顾】

北美公司生产出第一批锂精矿  Sayon股价下跌逾3%

澳大利亚锂生产商Sayona Mining (ASX:SYA)周三发布公告称，其位于加拿大魁北克省的North American Lithium（NAL）公司已经生产出了第一批锂辉石（锂）精矿，NAL的重启又迈出重要一步。

公告表示，NAL共生产了70吨锂精矿。第一批锂精矿计划于7月装运。2024财年上半年的目标出货量为四批，总产量目标在8.5万吨至11.5万吨之间。

公告发布后，Sayon股价周三早盘下跌。11:32成交价为0.238澳元，下跌0.0075澳元，跌幅3.06%。该股近一年的投资回报率为82.69%。

生物制剂申请被FDA接受  Mesoblast股价飙升超两成

干细胞技术研发公司Mesoblast(ASX:MSB)周三发布公告称，美国食品和药物管理局(FDA)治疗产品办公室已接受了公司重新提交的remestemcel-L生物制剂许可申请(BLA)，用于治疗儿童类固醇顽固性急性移植物抗宿主病(SR-aGVHD)。

公告表示，FDA认为公司重新提交的资料完整，并将审批截至日期定为今年8月2日。首席执行官Silviu Itescu表示，公司期待在审查期间与FDA密切合作，旨在使remestemcel - L成为儿童SR-aGVHD患者的治疗方法。

受该公告影响，Mesoblast股价周三午盘大涨。12:12成交价为1.125澳元，上扬0.20澳元，涨幅21.62%。该股近一年的投资回报率为9.22%。

澳航股价创三年新高  或上涨至十澳元以上

周三，摩根大通分析师Anthony Longo表示，如果澳航（Qantas）的收入增长和高票价能够继续维持，澳航股价有望突破每股10澳元。

在截至去年12月的六个月里，澳航的业绩创下了14.3亿澳元的历史纪录。Longo预测，澳航股价将在一年内达到9澳元。他表示，多种因素将推动澳航股价进一步上涨，其中包括强大的忠诚度业务，维珍澳洲即将上市，以及澳洲国内航空市场具有“结构上的优势”。Long还预计，澳航在2023财年将实现25亿澳元的税前利润， 2025年将攀升至28亿澳元。

澳航股价周三收盘上涨19澳分，报收于6.77澳元，创三年新高。

（部分资料来源：澳洲金融评论 澳大利亚人报 RBA）

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